Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако и сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем, что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, знайте, что для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон №214-ФЗ), извлечения из которого и рекомендации помогут вам избежать проблем.

ПОМНИТЕ! Для строительства жилья допускается только три законных способа привлечения денежных средств граждан: на основании договор участия в долевом строительстве; путем участия в жилищно-строительном и жилищно-накопительном кооперативе.

Прежде чем заключить договор участия в долевом строительстве необходимо убедиться, что вы имеете дело с надлежащим застройщиком.

Застройщиком, с которым вы заключаете договор, должно быть только юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, которое в обязательном порядке должно иметь:

•          в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законодательством случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок;

•          разрешение на строительство данного дома;

•          опубликованную, размещенную и (или) представленную проектную декларацию;

Чтобы определить финансовое состояние застройщика и сделать вывод о целесообразности предоставления ему для строительства своих денежных средств, вы имеете право запросить у застройщика для ознакомления: учредительные документы: свидетельство о его государственной регистрации и постановке на учет и в налоговом органе; бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение; техническо-экономическое обоснование проекта строительства дома; заключение экспертизы проектной документации и проектную документацию со всеми изменениями.

ПОМНИТЕ! Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если вы определились с застройщиками квартиры, необходимо ознакомится с условиями договор участия в долевом строительстве, в котором в соответствии с ч.4 ст.4 Закона обязательно должны содержаться следующие условия:

1. Определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечении указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплаты, цена  договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течении более чем два месяца является основание для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный  договором период, то систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от  исполнения договора.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ПОМНИТЕ! Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства является ничтожным.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Обеспечение исполнения застройщиком обязательств по договору должно обеспечиваться одним из следующих условий:

•          залогом;

•          поручительством банка;

•          страхованием гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан, которое вступило в силу 1 января 2014 года.

ПОМНИТЕ! При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий, договор считается незаключенным.

НЕОБХОДИМО ЗНАКТЬ, ЧТО:

1.         Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является  гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачиваются застройщиком в двойном размере.

2.         В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

3.         Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещение своих расходов на устранение недостатков;

            Если же застройщик не устранит недостатки в разумный срок, дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

4.         Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства нарушения застройщиком обязанностей обеспечения исполнения обязательств по договору поручительством.

5.         По требованию участника долевого строительства л\договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и иных установленных федеральным законом или договором случаях.

6.         В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

7.         Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

8.         Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации.

ПОМНИТЕ! Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ВНИМАНИЕ! В соответствии с п.2 ст.27 Закона №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.